Face à un commerce installé en station, le renouvellement du bail commercial réserve parfois une mauvaise surprise : le bailleur invoque un déplafonnement et réclame un loyer fixé à la valeur locative, parfois bien au-delà du loyer plafonné. Ce déplafonnement n’est légal que si le bailleur prouve un changement réel des facteurs de commercialité : il se conteste, à condition d’agir avec les bons arguments et dans les bons délais.
Qu’est-ce que le déplafonnement du loyer commercial, et pourquoi les stations de ski y sont-elles exposées ?
Le déplafonnement permet au bailleur de fixer le loyer renouvelé à la valeur locative réelle du local, au lieu de l’indexer sur l’indice ILC, l’indice des loyers commerciaux publié chaque trimestre par l’Insee. Ce mécanisme, prévu par l’article L. 145-34 du Code de commerce, reste l’exception : le plafonnement demeure la règle à chaque renouvellement de bail commercial. Les stations de ski des Alpes du Sud y sont particulièrement exposées, car les bailleurs y invoquent volontiers l’essor de la fréquentation touristique, l’ouverture de nouvelles remontées mécaniques ou un programme immobilier récent pour justifier une hausse.
Sur quels motifs un bailleur peut-il réclamer un déplafonnement en montagne ?
Le bailleur doit démontrer une modification notable d’au moins un des quatre facteurs de la valeur locative : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, ou les facteurs locaux de commercialité. En station, l’argument le plus fréquent porte sur ce dernier point : évolution de la clientèle touristique, création d’un nouveau domaine skiable, arrivée d’une chaîne hôtelière à proximité. Encore faut-il que ce changement soit prouvé sur la durée du bail écoulé, et non anticipé pour l’avenir. Une hausse de fréquentation ponctuelle, deux hivers plus tôt, ne suffit pas si elle s’est stabilisée depuis.
Comment contester un déplafonnement de loyer commercial pour un commerce de station ?
Contester commence par vérifier la régularité du congé ou de la demande de renouvellement, puis par réunir les preuves que la commercialité locale n’a pas changé de façon significative. Concrètement, il s’agit de rassembler :
- le bail en cours et son historique d’indexation ILC depuis la dernière fixation ;
- le congé ou la demande de renouvellement reçue, avec le loyer proposé ;
- des données de fréquentation de la station (remontées mécaniques, office de tourisme) sur la durée du bail ;
- des loyers comparables pratiqués dans des locaux similaires du même secteur.
Ce dossier permet souvent d’ouvrir une négociation amiable avant tout contentieux : un commerçant qui présente des éléments chiffrés pèse davantage face au bailleur qu’un simple refus de principe.
Et si le désaccord persiste : quel est le rôle du juge des loyers commerciaux ?
À défaut d’accord, la fixation du loyer renouvelé relève du juge des loyers commerciaux, une formation spécialisée du tribunal judiciaire, qui statue le plus souvent après une expertise judiciaire. Cette expertise, longue de plusieurs mois en général, examine sur place les facteurs de commercialité et compare les loyers pratiqués dans le secteur. Pendant toute la procédure, le locataire continue de payer le loyer en cours ; l’ajustement, à la hausse ou à la baisse, n’intervient qu’à l’issue de la décision.
Loyer plafonné ou déplafonné : ce qui change
| Situation | Loyer plafonné (règle) | Loyer déplafonné (exception) |
| Base de calcul | Variation de l’indice ILC depuis la dernière fixation | Valeur locative réelle du local |
| Charge de la preuve | Aucune preuve à apporter par le bailleur | Le bailleur doit prouver un changement notable d’un des 4 facteurs |
| Fréquence en station de ski | Cas général, à chaque renouvellement | Invoqué en cas d’essor touristique ou immobilier récent |
En résumé
Le déplafonnement n’a rien d’automatique, même dans une station en plein essor : c’est au bailleur de le démontrer, pas au locataire de le subir. Anticiper l’échéance de votre bail et réunir vos éléments de commercialité en amont vous met en position de force pour négocier, voire pour éviter tout contentieux.
Maître Nicolas Lemoine accompagne les commerçants et entreprises des stations de ski des Alpes du Sud sur leurs renouvellements de bail commercial. Prenez rendez-vous pour faire le point avant l’échéance de votre bail.
Bloc auteur : Maître Nicolas Lemoine, avocat en droit des affaires, accompagne commerçants, artisans et entreprises en Provence-Alpes-Côte d’Azur y compris les commerces implantés dans les stations de ski des Alpes du Sud sur leurs baux commerciaux et litiges entre associés.
