Le droit de préemption du locataire commercial est un mécanisme essentiel qui protège le locataire lorsque son bailleur envisage de vendre les murs qu’il occupe. Nous savons combien ce droit peut faire la différence pour préserver votre fonds de commerce. Mais sa mise en œuvre reste complexe. Une récente décision de la Cour de cassation du 6 novembre 2025 (n° 23-21.442) apporte des précisions importantes. Cet arrêt publié au bulletin mérite votre attention. Il clarifie les conditions d’application de ce droit d’ordre public prévu par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.
Les principes fondamentaux du droit de préemption
Le bailleur doit notifier son intention de vendre par lettre recommandée ou remise en main propre. Cette offre précise le prix et les conditions. Le locataire commercial dispose alors d’un mois pour exercer son droit de préemption. En cas d’acceptation, il acquiert le bien aux conditions notifiées. Mais des exceptions existent. Par exemple, la vente globale d’un immeuble contenant des locaux commerciaux exclut ce droit. De même, la cession unique de plusieurs locaux commerciaux distincts n’ouvre pas la préemption.
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L’arrêt de la Cour de cassation du 6 novembre 2025 : une clarification majeure
Dans son arrêt du 6 novembre 2025 (n° 23-21.442), la Cour de cassation précise les contours de l’exception de « cession unique » (art. L. 145-46-1 C. com.). Elle juge que la vente par un acte unique de locaux commerciaux appartenant à des propriétaires distincts ne constitue pas une cession unique au sens du texte. Par conséquent, chaque locataire commercial conserve son droit de préemption sur son local propre. Cour de cassation, 6 novembre 2025, n° 23-21.442
Cette décision sécurise les transactions tout en protégeant les locataires commerciaux. À Marseille, où le marché immobilier commercial est tendu, ces précisions sont particulièrement utiles.
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